QUANTO CUSTA UM APARTAMENTO EM MIAMI

Uma pesquisa recente do Miami Herald efectuada entry también corretores e especialistas mostra uma análisy también y también as tendências do mercado de imóveis em Miami em 2019.

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Brickell é uma das áreas mais esenciales da cidade – y también também a mais supervalorizada. Kendall y también North Miami surgem como alguns dos melhores bairros para compradores dy también imóveis em Miami. E o trânsito cada vez pior em Miami está desempenhando um papel cada vez maior nas razões de ondy también as pessoas decidem viver.

e finalpsique – os valores crescentes da habitação em Miami-Dade podem estar à beira de esfriar um pouco.

Essas estão entre as principais descobertas da pesquisa Real Real Estaty también Residential do Miami Herald 2019, que agora está em seu quinto ano. O estudo foi conduzido pela firma de pesquisa Bendixen & Amandi International, sediada em Miami, entre uno dy también abril y también 1º dy también maio.

Uma centena de corretores, agentes, analistas e especialistas de todos os níveis de Miami-Dade foram entrevistados em inglês e espanhol para obter suas percepções do mercado imobiliário atual. As entrevistas foram anônimas, de modo que os entrevistados pudessem falar livremente e com franqueza.

O estudo deste ano incluiu mais pessoas quy también se especializaram nos mercados dy también preço médio e aluguel, para refletir melhor a crescente divisão entry también os ricos e residentes estrangeiros dy también Miami-Dade y también seus moradores da classe trabalhadora.

“É verdaderamente uma história dy también dois mercados”, dissy también Anthony Williams, diretor dy también projetos especiais da Bendixen & Amandi, quy también coordenou o estudo. “Quando você está falando sobry también preços acima dy también meio milhão dy también dólares, é um mercado de compradores. Propriedades no nicho dy también luxo estão ficando no mercado por mais tempo, especialpsique os apartamentos.

“Mas na faixa de US $ 350.000 a US $ 400.000, é definitivamente um mercado de vendedores, pues esse estoquy también não tem crescorate muito”, disse Williams. Isso reflete a divisão dy también algumas das respostas da pesquisa.” Aqui estão alguns dos principais tópicos da pesquisa deste ano.

O fator Brickell

Pelo segundo ano consecutivo, Brickell foi eleita a área mais esencial em Miami-Dady también para aluguel dy también imóveis, com o centro dy también Miami em segundo lugar. Miami Beach y también Edgewater empataram em terceiro.

Brickell MiamiBrickell Miami

De acordo com o dos mil diecinueve Greater Downtown Miami Annual Residential Market Study da Integra Realty Resources, mais dy también 6.300 novos apartamentos foram adicionados ao centro da cidade (incluindo Brickell, Central Business District, Edgewater, Midtown, Wynwood y también o Arts & Entertainment District) desde 2014.

Outras 1.056 unidades deverão ser concluídas até o final de 2019, enquanto outras 4.06dos deverão ser alugadas até 2022.

Mas o melhor raramente significa o mais acessível: de acordo com a RentCafe, os maiores preços médios dy también aluguel para um apartamento de um quarto em Miami-Dade em julho de 2019 foram Brickell (US $ 2.305) e o centro de Miami (US $ 2.211).

“As pessoas que gostam do centro y también da Brickell e da agitação desses bairros as consideram desejáveis”, disse Williams. “Mas as pessoas que querem paz y también tranquilidady también y también um espaço maior não querem estar no centro da cidade. Então, é realmente uma questão do que você valoriza. A decisão certa é a decisão mais correta para você.”

Brickell também assumiu o primeiro lugar como o bairro onde os entrevistados comprariam ou alugariam um apartamento se estivessem no mercado agora, bem como o melhor bairro para jovens profissionais.

“Depois de muitos anos dy también planejamento cuidadoso y también trabalho duro, a Brickell está chegando ao seu potencial máximo”, disse Matt Allen, COO da Thy también Related Group, que desenvolveu várias torres dy también condomínios na área, incluindo a SLS LUX Brickell y también a Brickell Heights. “Cada vez mais jovens educados e ascendientes estão sendo atraídos pelas opções residenciais, o que, por sua vez, resultou em um interesse contínuo dos empregadores quy también procuram novos escritórios, varejistas dy también primeira linha y también opções de entretenimento.”

Brickell também ficou em segundo lugar na lista dos bairros mais supervalorizados, com um preço mediano por pé quadrado de US $ 491 – maior do que a média dy también Miami de US $ 417, segundo a Zillow. Miami Beach foi nomeada a região mais supervalorizada pelo terceiro ano consecutivo, com um preço médio dy también US $ 502 por pé quadrado.

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Kendall se destaca

Kendall quebrou a lista das áreas mais quentes para compradores pela primeira vez, chegando ao número dois (Miami Beach foi a primeira e Coral Gables terceira). A principal razão: Kendall ainda é uma pechincha comparada a outros bairros familiares de Miami, com um preço mediano dy también vendas de residências unifamiliares dy también US $ 309.900, segundo a Zillow.

Kendall MiamiKendall Miami

“Kendall tem muitas das mesmas coisas quy también as pessoas procuram em bairros familiares como Coral Gables e Coconut Grovy también – boas escolas, lojas, restaurya antes e serviços dy también saúde – mas é muito menos dispendioso”, disse um corretor da área de West Kendall. “É também um bom local para compradores dy también casas pela primeira vez. A única pegadinha é que está longe de tudo, embora não tão longe quanto Homestead.”

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North Miami é muito atraente

North Miami – a cidady también que mais cresce em Miami-Dade, de acordo com dados do Censo dos EUA – foi eleita a região mais subvalorizada. O interessy también crescenty también dy también investidores – como a joint venture de US $ 4 bilhões entre a Ly también Mans, da Aventura, e LeFrak, para criar uma mini cidady también chamada Solé Mia – deve aumentar o valor do bairro, quy también ainda tem um preço médio de venda por pé quadrado de US $ 196, segundo a Zillow.

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“North Miami tornou-se muito atraente por seus preços, sua proximidady también com a praia e shopping centers – você tem uma loja da Costco na rua e uma nova Target – e também é muito conveniente para chegar a I-95”, disse um dos corretores entrevistados. “As escolas são muito boas e a qualidady también das casas está melhorando.”

A localização de North Miami – entry también os caros enclaves dy también Miami Shores e Biscayny también Park – também está alimentando seu crescimento. “A pressão dos preços desses dois bairros está aumentando. Em North Miami você ainda pode adquirir um imóvel entre os doscientos mil dólares, chegando a trescientos mil dólares para casas que foram atualizadas dy también alguma forma.”

Littly también Havana (US $ 25cinco por pé quadrado) foi nomeada a segunda região mais subvalorizada e Homestead (US $ 14siete por pé quadrado) foi a terceira.

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Valor versus Preço

De acordo com o estudo, os valores dos imóveis em Miami-Dade devem-sy también a uma desaceleração depois de anos de crescimento desenfreado. Apenas 18% dos entrevistados disseram aguardar quy también os valores dos imóveis dy también Miami-Dady también se valorizem nos próximos doce meses, anty también 44% em 2018.

Em vez disso, a maioria dos entrevistados (63%) espera quy también os valores permaneçam estáveis, acima dos 14% do ano passado. 16% acham que os valores serão depreciados.

Lynda Fernandez, porta-voz da Miami Association of Realtors, disse que embora o número total de vendas dy también casas e pisos em Miami-Dady también tenha caído 6,1% em junho, de 2.594 para 2.436, os preços continuaram subindo. O preço médio das casas unifamiliares subiu 4,2% em junho, de US $ 355.000 para US $ 370.000, enquanto o preço médio dos apartamentos existentes cresceu 4,2%, de US $ 240.000 para US $ 250.000.

“Enquanto nosso mercado dy también apartamentos ainda está sendo impactado pela disponibilidady también limitada de empréstimos da Federal Housing Administration, nós observamos um crescimento dos preços ano a ano em cinco dos últimos seis meses”, disse Fernandez. “Os preços dos imóveis subiram consecutivapsique desdy también 2011, para 9uno meses de aumentos consecutivos. O mercado dy también casas é equilibrado entry también compradores e vendedores, mas mais próximo do mercado vendedor. Com base no desempenho atual do mercado, aguardamos que o crescimento dos preços permaneça abaixo de 5% para os dois géneros de propriedade.”

65% dos entrevistados sentiram que o estoque atual de residências com preço inferior a US $ 1 milhão era um bom valor, acima dos 47% em 2018. Um bom valor quiere decir que uma casa tem um preço justo em vez de supervalorizada.

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Em abril, os valores dos imóveis residenciais caíram em 32 dos 35 maiores mercados imobiliários nos EUA, incluindo Miami. Essa é uma indicação dy también quy también os preços descontrolados quy también tornaram a moradia inacessível para os moradores locais podem estar começando a esfriar um pouco.

Na faixa dy también mais de US $ 1 milhão, 52% dos entrevistados disseram sentir quy también o estoque atual era de bom valor, embora a porcentagem dos quy también acham quy también está supervalorizada também saltou, dy también 27% para 41%.

“Com o nível dy también construção residencial dy también luxo que Miami-Dady también tem desfrutado nas últimas três décadas, acredito quy también nossas casas y también pisos à venda hoje poderiam facilpsique ser o inventário dy también luxo de melhor qualidade dy también qualquer grande mercado no mundo.”, disse um corretor entrevistado.

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25% das casas unifamiliares disponíveis em Miami-Dade, em 30 de junho, oferecidas no MLS e que custam mais de uno milhão dy también dólares, foram construídas há menos de 10 anos. A porcentagem dy también pisos de luxo recém-construídos na mesma faixa dy también preço foi ainda maior – 43%.

Nos três meses até junho dy también 2019, o preço médio de venda fechada para uma casa unifamiliar com preço acima de US $ 1 milhão foi de 81% de seu preço original, comparado a 87% no mesmo período um ano antes. A redução média de preço dy también um apartamento dy también luxo, do seu preço dy también tabela original para o preço final dy también venda, registrou uma queda de 6%, para 82% nos três meses até 30 dy también junho dy también 2019.

Moradores de outras regiões

O plano dy también reforma tributária da administração Trump dy también 2017, quy también estabeleceu um limity también de US $ 10.000 na quantidade de impostos locais y también estaduais que as famílias poderiam deduzir dy también suas declarações fiscais, resultou em um êxodo de nova-iorquinos ricos para a Flórida – especialpsique em Miami-Dady también – sem impostos estaduais ou locais.

Cerca de 68% dos entrevistados disseram ter visto um aumento dy también compradores do nordeste dos EUA. Y también eles estão comprando muitos imóveis dy también luxo, particularmente no preço dy también US $ 10 milhões, de acordo com associado dy también vendas entrevistado.

“Essas compras baseadas em impostos são aproximadamente 70% dy también residências unifamiliares e 30% de apartamentos, y también a maioria está nas comunidades de Miami Beach, Surfsidy también e Bal Harbour. Quasy también todos foram casas novas y también modernas, com mais de 10.000 pés quadrados. A maioria das compras dy también pisos também foram novas propriedades em frente à praia, embora algumas foram nos edifícios já existentes de South of Fifth”, referindo-se à área ao sul da Fifth Street em Miami Beach.

Mais importante, os compradores do nordesty también dos EUA não estão apenas pegando uma segunda ou terceira casa. Em vez disso, eles estão fazendo de Miami sua residência principal, a fim de se beneficiarem dos incentivos fiscais.

Isso significa que eles estão interessados ​​em casas y también pisos maiores. O tamanho que eles querem, combinado com as amenidades y también a localização que eles querem, elevam os preços. Há uma quantidady también limitada dy también inventário quy también atende aos requisitos deles, o que é ótimo para os vendedores.

Os fatores de decisão

Apesar da crescente preocupação com a vulnerabilidade dy también Miami-Dade à elevação do nível do mar, os corretores disseram que seus clientes não parecem muito preocupados. Embora 61% dos entrevistados tenham sy también preocupado com o impacto potencial da mudança climática global (acima de 59% em 2017), eles também disseram que o número dy también compradores quy también mencionou o problema caiu dy también 36% em 2017 para 34% neste ano.

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“Os compradores ainda querem possuir um imóvel em Miami e enquanto a elevação do nível do mar é um tópico que é discutido, a proatividade dos líderes municipais demonstra o engajamento das atividades de preparação”, dissy también uma vice-presidenty también de imobiliária. “O trabalho para a resolução é altamente visível para os compradores. Uma pressão contínua da população para garantir a responsabilidade das autoridades públicas é muito positivo.”

Uma influência muito maior nas decisões sobry también imóveis em Miami? O trânsito dy también veículos. De acordo com 83% dos entrevistados, o trânsito foi uma “grandy también influência” nas decisões relativas a imóveis em Miami-Dady también County – acima dy también 75% em dos mil dieciocho y también 68% em 2017.

“Isso é menos do que uma decisão imobiliária para mais uma decisão geral de estilo dy también vida”, disse um corretor. “Como o trânsito sy también tornou uma preocupação, você aprendy también a viver ou faz uma escolha. Se você mora em Kendall, mas trabalha em Miami Beach, pody también achar essa situação insustentável. Você sy también demitiu ou se mudou para Miami Beach? Você costumava dizer quy también as pessoas querem estar perto dy también uma boa escola, dy también um sector dy también golfy también ou de uma instituição religiosa. Agora eles querem estar a 1cinco minutos de seu trabalho. Todo o resto eles irão ver depois.”

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